Dolar Kuru ile Gayrimenkul Fiyatları Arasındaki İlişki?

Konu, 'Gayrimenkul Sohbetleri' kısmında Admin tarafından paylaşıldı.

  1. Admin

    Admin Admin Yetkili Kişi

    Gayrimenkul ile döviz arasındaki ilişki sürekli olarak konuşulur. Gayrimenkul fiyatlarını değerlendirirken her zaman dolar baz alınır.

    Hatta 10 yıl önce dolar bu kadarken aldık, şimdi böyle oldu vs. gibi örnekler verilir. Bu ne kadar doğrudur tartışılır. Zaman zaman gayrimenkulü satıp dolara dönmek yada dolardan kazanılan parayı güvenli liman diye tabir edilen gayrimenkulde değerlendirmek sık karşılaştığımız bir durum. Piyasanın üreticisi de tüketicisi de dolara endekli bir bakış açısına sahip olduğu için birbirinden bağımsız düşünmek çok mümkün değil. Ancak gayrimenkulde asıl önemli olan satın alma gücü yada başka bir deyişle milli gelir (gsmh) ve milli gelirdeki artıştır.

    Dövizdeki yükselişin maliyetlere dolayısıyla da fiyatlara yansımaması mümkün değil. Her iki enstrümana da yatırım aracı olarak bakarsak biri kısa vadeli, biri daha uzun vadeli yatırım yapılması gereken araçlardır. Yani para ve sermaye piyasası araçları kısa süreli yatırımlar için cazip olsa da gayrimenkul minimum 2-5 yıl dan önce çıkılmaması gereken bir araçtır. Gayrimenkulde daha kısa vadeli yatırımlar uygun fiyata alıp satmak şeklinde olabilir.
     
  2. Berat

    Berat Aktif Üye

    Doların ve faizin yükselişi insanları beklentiye sokuyor ve bu durum da piyasalarda durgunluk yaratıyor. İnsanlar dövizde parası varsa bekliyor. Doların yükselmesi TL olarak sabit duran gayrimenkul fiyatlarının düşmesi olarak algılanıyor. Çünkü piyasa koşulları nedeniyle insanlar fiyatlarını dolara endeksleyemiyor. Döviz artışı orta vadede maliyetlere yansıyor ve fiyatlar da artmaya başlıyor malum. Gayrimenkul'ün güvenli liman olduğu fikrine katılıyorum, zaten Türk yatırımcının bildiği başka bir kulvar da yok. Kısa vadede dolara kazandırmış gibi görünse de orta-uzun vadede gayrimenkul her zaman daha mantıklı bir yatırım aracıdır.
     
  3. osiris666

    osiris666 Yönetici Yetkili Kişi

    -Alıntıdır- (Kasım 2016 da yapılmış bir analiz)

    Bu aralar dövizde ciddi bir hareket olmasına rağmen döviz kuru konut fiyatları ilişkisinden dem vuran kimse kalmadı. Oysa geçen yıla kadar ne zaman döviz kurlarında bir kıpırdanma olsa önde gelen inşaat şirketlerin yöneticileri döviz kurlarındaki hareketliliğin konut maliyetlerini etkileyeceğini belirterek, ev almayı düşünenlere kurlarda meydana gelen artış konut fiyatlarına yansımadan alım yapmalarını tavsiye ederlerdi. Önce bu ifadelerin ima ettiği önermeleri açıklığa kavuşturalım:

    Birinci önerme: Döviz kurlarındaki artış konut maliyetlerini artırır.

    İkinci önerme : Konut maliyetlerindeki artış konut fiyatlarını artırır.

    Bu önermelere göre döviz kurlarındaki artış inşaatta kullanılan girdilerin fiyatlarını yükseltecek ve yeni konut imal etmek daha pahalı hale gelecektir. Daha pahalıya imal edilen konut ise doğal olarak daha yüksek fiyata satılacaktır. İlk bakışta gayet mantıklı görünen bu analizin biraz irdelenmesi gerekiyor.

    Konut dediğimiz fiziki varlığı üretmek için gerekli iki ana bileşeni ele alarak başlıyalım. Birinci bileşen konutun üzerinde bulunduğu yeryüzü parçası yani arsasıdır. İkinci bileşen ise onu içinde yaşanılır kılan, imal edilen yapısı, binasıdır.

    Basitçe yazalım: Konut= Arsa + Yapı

    Şimdi de döviz kurlarında meydana gelecek artışların bu bileşenlere etkisini araştıralım. Hemen belirtelim ki döviz kurları öncelikle ithal ettiğimiz girdilerin fiyatları üzerinde etkili olacaktır.

    Konutun bileşenlerinden arsayı ithal etmediğimize göre döviz kurlarındaki artışın arsa maliyetlerine etkisi olacağını düşünmemiz mantıklı değil. Mantıklı olan döviz kurlarındaki artışın konutun yapım maliyeti üzerinde etkili olmasıdır. Bu etkinin derecesi de yapıda ne kadar ithal girdi kullanıldığıyla ilişkilidir. Biraz dört işlem yaparak bu durumu netleştirmeye çalışalım.

    Hikayemizin baş kahramanı İstanbul’da standart bir projede konumlanan 100 metrekare büyüklüğünde bir konut olsun.

    Böyle bir konutun ortalama pazar fiyatını 500.000 TL kabul edebiliriz. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı verilerine göre bir metrekare dairenin ortalama yapım maliyeti 700/800 TL aralığındadır. Biz 1.000 TL diyelim. Bu durumda konutun yapı maliyetini 100.000 TL olarak hesaplıyoruz. Yapı maliyetinin toplam fiyat içindeki payı 100.000/500.000= 0,20 yani yüzde 20’dir.

    Yapım maliyetlerinin yüzde yüz arttığını varsaysak, yani bu örneğimize göre yapım maliyeti 100.000 TL’den 200.000 TL’ye çıksa bile konut fiyatlarında ancak yüzde 20 oranında bir artış söz konusu olacaktır. Peki inşaat girdileri ne ölçüde ithalata bağımlı? Bir basit denklem de yapım maliyetleri için kuralım: Yapım maliyeti = Malzeme + İşçilik. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı verilerine göre yapım maliyetinin yüzde 20’si işçilik, yüzde 80’ni malzeme maliyetinden oluşuyor. İşçilik ödemeleri dövizle yapılmadığına göre kur artışlarının etkileyeceği bir tek malzeme kalemi kalıyor. Esasen ülkemiz inşaat malzemesi alanında bir çok kalemde dünyanın önde gelen üreticilerindendir. İnşaat malzemesinde dışa bağımlılığımız çok az düzeyde. Her ne kadar malzeme üretiminde kendimize yeterli olsak da döviz kurlarında meydana gelen artışın enerji maliyetleri kanalıyla enflasyon formunda yapım maliyetlerini etkilemesi kaçınılmaz olacaktır. Yine de gerek ithal edilen lüks malzeme ve dekorların, gerekse enerji maliyetlerinin toplam malzeme maliyetine yüzde elli oranında etki ettiğini varsayabiliriz. Bu varsayımlardan hareketle döviz kurunda meydana gelecek yüzde 10’luk bir artışın konut fiyatlarına etkisini şöyle hesaplayabiliriz:

    Başlangıç dönemi

    Konut fiyatı = 500.000 TL = Arsa+ Yapı

    Yapım maliyeti = 100.000 TL = İşçilik + Malzeme

    Malzeme maliyeti = 80.000 TL = Kura duyarsız malzeme + Kura duyarlı malzeme

    Kura duyarlı malzeme maliyeti = 40.000 TL

    Kur artışı sonrası dönem:

    Dolar kuru yaklaşık yüzde 10 artışla 2,80 TL seviyesinden 3,10 TL seviyesine yükselsin. Bu durumda kur artışının malzeme maliyetinde etkisini gösterecek ve toplam maliyet artışı 4.000 TL olarak hesaplanacaktır. Yapım maliyetindeki 4000 TL’lik bu artış 500.000 TL’lik konut fiyatının yalnızca binde sekizidir. Bu hesaplamalardan yola çıkarak içinde bulunduğumuz piyasa koşullarında döviz kurundaki artışların konut fiyatlarına etkisinin sınırlı kalacağını söylemek mümkün. Bu teorik hesaplamaların yanı sıra geçmiş fiyat hareketlerine de bakmakta yarar var. Aşağıdaki tabloda 2005 yılından buyana konut fiyatları, inşaat maliyetleri, enflasyon ve döviz kurlarının gelişimlerini gözleyebiliriz.

    Tabloya baktığımızda inşaat maliyetleri ile enflasyon arasında çok sıkı bir korelasyon, nerede ise birebir bir ilişki görüyoruz. Kur ise inişli çıkışlı ama uzun vadede inşaat maliyetleri ve enflasyonla benzer bir trendi izliyor. Konut fiyatları derseniz ne kur, ne enflasyon, ne maliyet o kafasına göre takılıyor.

    [​IMG]

    http://www.paraanaliz.com/2016/ekonomi/dovizdeki-yukselis-konut-fiyatlarini-nasil-etkileyecek-4328/
     
    Berat ve Admin bunu beğendi.
  4. bahar

    bahar Yeni Üye

    Doların artışı yada düşmesi gayrimenkul fiyatlarını direkt olarak etkiler mi? Yani yatırım amaçlı bir daire aldık, daire prim yaptı ama dolar bazında geri kaldı, zarar mı etmiş oluyoruz. Yada sadece fiyata bakmak doğru mu? Kira vs. dikkate almak gerekir mi? Dövizde kalıp fırsat kovalamak daha mı doğru olur?
     
  5. Admin

    Admin Admin Yetkili Kişi

    Gayrimenkul uzun soluklu bir yatırım, döviz vs kısan dönem. birebir karşılaştırmak doğru değil.
     
  6. Google

    Google Üye

    Yatırımcı için döviz stabilse daha çok kazandıracak alternatif kanallara yönelir. gayrimenkul bu anlamda iyi bir alternatiftir. döviz hareketli ise gayrimenkul yatırımcı pastasından büyük bir pay alır, aralarında böyle bir ilişki vardır. Maliyet konusunda dövizin sadece inşaat maliyetlerini artırdığını düşünmek yanlış olur, döviz artışı direkt ve dolaylı olarak bir çok maliyeti etkiler. gayrimenkulde bu oran %30 u geçmez
     
  7. galipderviş

    galipderviş Yeni Üye

    Dolar yükselince konut fiyatları düşer mi? Yada tam tersi mümkün mü? Elinde dolar olanların dolar yükseldiğinde daha avantajlı bir şekilde gayrimenkul alıyor olmayacaklar mı?
     
  8. selimeren

    selimeren Yeni Üye

    Aslında doların hızlı yükseliği stabiliteyi bozuyor ve piyasalar donuyor, bekleme konumuna geçiyor. Bu durum emlak piyasasının yavaşladığı algısını oluşturuyor. Türk yatırımcısı için yegane yatırım aracı gayrimenkuldür. Alternatifi hep gayrimenkul alacağı güne kadar geçici bir heves gibi değerlendirir. Yani parası vardır ev alacaktır, alacağı güne kadar parayı dolarda tutar. Sonunda yine gider gayrimenkul alır. Dolar kısa dönemde karlı olabilir ama gayrimenkul uzun vadede her zaman avantajlıdır.
     
  9. Berat

    Berat Aktif Üye

    Biri likittir diğeri taşınmazdır. Doları satıyorum desen hemen satabilirsin, gayrimenkul için aynı şey geçerli değildir. Biri kısa vadeli paranın değerini koruma aracı olarak kullanılabilir, ihtiyaç boyutu yoktur, diğeri uzun vadeli (min. 5 yıl) yatırım aracıdır, ihtiyaç boyutu vardır.
     
  10. deligönül

    deligönül Yeni Üye

    Enflasyon ile faiz arasında basit bir ilişki var. Faiz yüksekse enflasyon yüksek olur, ama faizin yüksek olması enflasyonun nedeni değildir. Enflasyon bir sebeptir sonuç değil, faiz de daha çok enflasyona göre belirlenir, 1-2 puan da yukarısında olur mevduat toplayabilmek için, en temel kuraldır bu. Dövizin durumu belirsiz, neden ve nasıl yükseldiğini kimsenin tam olarak açıklayabileceğini sanmıyorum.
     
  11. furkan

    furkan Yeni Üye

    Dolar konusunda bu kadar hassas hatta kırılgan olmamıza rağmen neden tüm kamu ihaleleri hala dolarla yapılıyor. Yapılacak iş neden dolara endeksleniyor, bankalardan neden dolarla kredi kullanılıyor. Türkiyede bile bir çok bölgede gayrimenkul dolarla fiyatlanıyor, sadece gayrimenkul değil maliyeti TL olan şirketler bile hizmetlerini dolarla fiyatlıyor. Bence eğer sektörün önünü açık görüyor olsalardı ne yapar eder faizi düşürürlerdi. Mehmet Şimşeğin dediği gibi deniz bitti bence. Bundan sonra işimiz çok zor, eğer gerçekten planlı bir kentsel dönüşüm isteselerdi bu işleri belediyenin insiyatiflerine bırakmazlardı, geçmiş olsun.
     
Yüklüyor...

Sayfayı Paylaş