İstanbulda Konut Fiyatlarının Çıldırması

Konu, 'Gayrimenkul Sohbetleri' kısmında ebrusağır tarafından paylaşıldı.

  1. sevginaz

    sevginaz Yeni Üye

    Gayrimenkulde yatırımın geri dönüşü önemli, fiyatın doğru fiyat mı olduğunu bu şekilde anlayabilirsiniz. Eğer kira çarpanı 300 ay civarı ise fiyat yüksek denebilir, 240 ay ve altı ise fiyat uygun denebilir. Bunu şu şekilde hesaplayabilirsiniz; Ev Bedeli/Aylık Kira Bedeli. Konut arzı fiyatı direkt olarak etkiler 200 dairenin olduğu proje ile 2000 dairenin olduğu projede fiyatlar aynı olmaz. Tabi aidat, sosyal donatılar, yaşam değeri gibi parametreler de var, tek kriter sayı değil. Emlak her zaman kazandırır tezi doğrudur ama alırken kazanmak tezi daha doğrudur.
     
  2. karyağdı

    karyağdı Yeni Üye

    1 Yıl önce esenyurtta 2+1 110 m2 daire baktık. 290.000 lira istediler, 1.100 liraya kiraya gidiyor dediler. Aynı projede aynı tipte ev bugün 340.000 lira üzerinden sadece bir yıl geçmiş, dolar artmış, sektör yavaşlamış hatta durma noktasında, enflasyon % 10 civarında. O halde bu neyin artışı anlayan beri gelsin. Aynı şey beylikdüzü içinde geçerli, yani ortada fiyatı artıracak ekonomik bir argüman yok, yeni bir yatırım yok, talep yok ama fiyat artmış, ama alan da yok. Bu hesabı ben anlayamıyorum.
     
  3. ülmen

    ülmen Yeni Üye

    Gayrimenkulün en büyük maliyeti arazi maliyeti ve fiyatlardaki artışın tek sebebi de aç gözlü müteahhitler değil. Müteahhit 3'e mal edip 10'a satmıyor. Bilinenin aksine böyle bir kar marjı yok. Arsa sahipleri kat karşılığı sözleşmeler yapıyor ve % 50 civarında bir pay ile belki bir miktar para vs talep ediyor. Yapılan konut sayısı 80 ise bunun 40'ını arsa sahibine veriyor, kalan 40 dairenin parası ile 80 dairenin tamamını yapıyor, para kazanıyor. Her geçen gün yeni arsa üretilemediği için arsa fiyatları artıyor. Bağdat caddesinde % 80 ile iş alan müteahhitler vardı hala var mı bilmiyorum. % 20 ile apartmanı yapacak ve üzerine de para kazanacak, kazanıyordu da ölme eşşeğim ölme. İstanbulda çevre ilçeler dahil 3000 Tl ye m2 si konut bulabiliyorsanız alın çünkü bunun 1200-1500 TL si arsa, 1200 TL si inşaattan gelir, diğer giderleri de koyarsan zaten maliyeti 3.000 liraya yakındır. m2'si 8.000 TL den başlayan konutları alan kesim toplam nüfusun % 5' değildir. O nedenle bu segmentte arz fazlası var, sıkıntı burada. Yani daha anlaşılır bir örnek vermek gerekirse milletin talebi ağırlıklı polo iken sen sürekli olarak passat üretiyorsun ve satmaya çalışıyorsun.
     
  4. eğrek

    eğrek Yeni Üye

    Aslında Sektörün sürekli olarak konuşulan bir konusudur emlak balonu. Varlığı yokluğu tartışılır ama her zaman bir şekilde dile getirilir zamandan bağımsız. Newyork'da 1930'lu yıllarda da arzın fazla olduğunda bahsediliyormuş düşünün yani. Ülkeye 4 milyon mültecinin gelmesi ve kentsel dönüşüm hamlesi ile birlikte kiralar ciddi anlamda yükseldi. Evleri yenilenen insanlar kiraya çıktı, kirayı müteahhit ödeyincede üçe beşe bakılmadı evler kiralandı. Aynı şekilde bizim ev sahiplerimiz 10 kişi mi 15 kişi mi kalacak önemli değil diyerek Türk'e 1000 liraya kiralayacağı evi 10 kişi kalan suriyeliye 2000 liraya kiraladı. Kira çarpanları şahane, ev fiyatları arttı, satışlar canavar, herkes hayatından memnun yani. Kimse balon malon konuşmuyor tabi o dönem. Sonrasında bir koyup 8 alacağını düşünen herkes konut işine girdi. Arz arttı. Ancak talep aynı ölçüde artmadı. Talep durunca birden sektör dondu. İnsanlar büyük karlar beklerken zarar etme endişesi ile fedakar satışlar yapmak isteği oluştu. Nihayetinde zararın neresinden dönersen kardır derler. Bu sefer satışa çıkarılan bir sürü ev var ama aynı oranda talep yok, üstelik fiyat yerlerde vadeler mezar vade. İstanbulda ben konutların boş kalacağını düşünmüyorum, olsa olsa fiyatlar % 30 civarı geriler ve olması gereken noktaya gelir. Bu durumda kimine göre balon patlamış olur, kimine göre balon hiç olmamıştır, kimine göre ekonomik durgunluktur. Görecelidir yani.
     
  5. Toplam ticaret hacminin % 70'i İstanbulda ve toplam nüfusun da % 25'i daracık bu alanda toplanmış durumda. Türkiyede satılan mercedes, bmw, rr Almanya'da satılmıyordur emin olun. Haliyle ciddi bir gelir ve satın alma gücü var, bu satın alma gücü de ciddi bir talep yaratıyor. Haa ilerde birden fazla evi olana ciddi bir vergi sistemi getirilir (çıkmaz ayın son çarşambası) ki imkansızdır o zaman yatırımlar başka bir yere kayabilir. Eğer bir balon varsa ve bu balon patlarsa olan yine gariban vatandaşa olur, zararlı yine onlar çıkar. Çünkü ekonomik gücü olan malını yok pahasına satmaz, bekleme ve dayanma gücü de vardır.
     
  6. tandoğan

    tandoğan Yeni Üye

    Eğer İstanbul özelinde bir balon varsa Esenyurt, Beylikdüzü ve biraz da Fikirtepede olabilir. Bu bölgeler devlet eliyle şehirleşme için planlanmış ve yerleşime açılmış alanlardır. Diğer lokasyonlardan farklı avantajları vardır. Emsali yüksektir, H serbesttir, başka yerde 100 konut yapmaz izni alabilirken bu bölgelerde aynı arsaya 300 konut izni verirler, müteahhitler için çöpsüz üzümdür yani. Ama bu alanlar konut ormanına dönmüş durumda. Beylikdüzünde satılmayı bekleyen 40.000 civarı konut var. Esenyurtta bu rakam 50.000 civarı, fikirtepeye yapılması planlanan 60.000 konut var, bir kısmı yapıldı ve boş duruyor. bu rakamlardan yola çıkarsanız her bir dairede 3 kişi yaşasa ortalama, 120 bin kişi beylikdüzüne taşınacak, 150.000 kişi esenyurta ve 180.000 bin kişi fikirtepeye taşınacak. Sizce burada bunu kaldıracak bir altyapı var mı? Metrobüsün hali malum, toplu taşıma yada mevcut yollar bu nüfusu kaldıracak mı? Yaşam kalitesinden ve konforundan daha ne kadar taviz verilebilir ki?
     
  7. SİNANY

    SİNANY Yeni Üye

    Gelişmekte olan ülkelerin genel sorunu kira çarpanlarının bir ayarının olmaması. Türkiyede şu anda bunu yaşıyor, 5 yıl sonra bu kadar dağınık bir piyasa olmaz. Aynı şey ev fiyatları içinde geçerli. Şu anda buyers market değil renters market daha mantıklı. Ev satın almaktan ziyade kiralamak kira çarpanı uçmuş yerlerde daha akıllıca olabilir. Ev fiyatı artabilir ama kiraların aynı oranda artması zor görünüyor. Bunun olabilmesi için milli gelir ile birlikte sosyokültürel beklentilerin de zaman içinde değişmesi gerekiyor.
     
  8. sair

    sair Yeni Üye

    Son vergilerden emlak etkileniyor mu? MTV'ye % 25 çaktıkları yerde emlağı es geçerler mi sizce? Yurtdışında emlak vergileri uçuk, sadece bu nedenle yabancıların Türkiyeyi tercih ettiklerini biliyorum. Amerikada yanlış hatırlamıyorsam % 2,5 civarında bir emlak vergisi var, her yıl ödenen. Yani 1 milyonluk bir evin varsa 25 bin TL paşa paşa ödüyorsun. Bu anlamda ülkemiz avantajlı (şimdilik)
     
  9. DuçemG

    DuçemG Yeni Üye

    Bizde rayiç değer diye bir şey var, evin satış bedeli 500.000 TL, belediyeye gidiyorsun 70.000 TL görünüyor. Gerçi bunu düzelttiler, büyük ihtimalle vergiye hazırlık, buraya yazalım takip edelim.
     
  10. FATİHU

    FATİHU Yeni Üye

    Betoncular buna arıza yapar, inşaat lobisi izin vermez böyle bir şeye. Bir de milletin yatırımı gayrimenkulde, isyan çıkar arabaya mtv ye benzemez valla.
     
  11. rekine

    rekine Yeni Üye

    Adamın babadan dededen evi var beşiktaşta, satsa 1,5 milyon TL ediyor ama adam emekli, 3000 TL geliri var, bu adam nasıl ödeyecek % 2,5 vergiyi. Bence sosyal devlet gereği bu iş vergilendirilecekse de 1. evden alınmamalı, 1. ev ihtiyaçtır, sonrasında alınmalı. O zaman da gayrimenkul yatırımcısını ürkütürsünüz, iki ucu simli değnek.
     
  12. yalın

    yalın Yeni Üye

    İstanbul’da ev fiyatı düşmez kardeşim
     
  13. SEFERÖ

    SEFERÖ Yeni Üye

    Konut fiyatının artmasının sebebi arsa maliyeti değil mi? Arsaya vergi koyun bakalım kafalarına göre fiyatları şişirebiliyorlar mı?
     
  14. mağrur

    mağrur Yeni Üye

    Tebrikler Aynştayn..
     
  15. meltemgüvenir

    meltemgüvenir Yeni Üye

    Sakinleşti biraz abisi
     
  16. ertunga

    ertunga Yeni Üye

    Kendisini 2013 yılında sananlar yok değil, 30 bin tl den proje çıkıyorlar, anlaşmayı böyle yapmış kafa hala doların 2 tl seviyesinde olduğunu sanıyor dolarla satmaya çalışıyor
     
  17. gürkankarpuz

    gürkankarpuz Yeni Üye

    Ya arkadaş biri bana anlatabilir mi satılmayan evin fiyatı hangi mantıkla yükselir?
     
  18. naşit

    naşit Yeni Üye

    Hayatın sırrını istemişsin sen de :)
     
  19. Erenİ

    Erenİ Daimi Üye

    Ev satılmıyor fiyatı neden yükseliyor doğru bir yaklaşım değil, çünkü koca bir sektör tek ev üzerinden irdelenemez. Adamın evidir adamın keyfidir yükseltir de indirir de. Bu örnek doğru örnek değil. Bu evi satan kişinin kendi gerçekleri ile alakalı bir durum. Evin fiyatı klasik arz talep dengesi ile irdelenmelidir, yine evin yatırım kadar ihtiyaç boyutu da vardır. Adamın evi boğazda ve uniq bir evse satılmasa da fiyatını kendi algısına göre yükseltebilir, adamın satmaya ne kadar ihtiyacı var bu da önemli tabi.
     
  20. NEZİR

    NEZİR Yeni Üye

    Son gelişmelerle arsa sahiplerinin elinde patlayacak gibi görünüyor. Adamlar Bağdat caddesinde %80/20 oranlara burun kıvırıyorlardı, şimdi popoları tutuşmuş durumda, binlerce inşaatın yarım kalma durumu var. Müteahhiti gömerken iyiydi tabi.
     
  21. ZIYAA

    ZIYAA Yeni Üye

    Faiz oranlarının uygun olması, yabancı talebi ve kentsel dönüşüm nedeniyle kira fiyatlarının uçması (yatırımcıyı iştahlandırması ve konut satın almaya yöneltmesi) talebi ciddi oranda artırdı. Şimdi bu parametreler tersine döndü, haliyle fiyatlarda gevşemeye başladı. Herkesin inşaata girmesi de cabası, biraz yatay seyirde devam eder, sonra yıllık artış enflasyonun 1-2 puan üzerinde artmaya devam eder. İstisnalar hariç.
     
  22. hilkat

    hilkat Yeni Üye

    Ülkede İstanbul'a olan göçün sebebi tercihten çok bir zorunluluk sonucu oluyor. İstanbul'da bulunan iş imkanları vb sebeplerle göç arttıkça konutların fiyatı da artıyor.
     
  23. sabıka

    sabıka Yeni Üye

    İstanbul'da konut fiyatları alabilen ve satabilenler tarafından belirlenir. Geçen yıl 400 bin TL'ye alınan konut bu yıl 600 bin TL'ye satılırsa o mevkiinin fiyatı da yükselmiş olur. Kira için de aynı durum geçerlidir. Evinizin üst katındaki dairenin kirası artarsa ev sahibiniz sizden de kira artışı talep ediyor artık. Mahkemeye vermeye kalkarsanız alabileceğiniz fazla bir şey yok. Ev sahibi her halükarda evi istediği fiyattan başkasına kiraya verebilecek.
     
  24. nasri

    nasri Yeni Üye

    İstanbul emlak piyasasında %30 balon bulunuyor.
     
  25. DÜRNEVO

    DÜRNEVO Yeni Üye

    1+1 evler arasında uçurum olan fiyatlardır. Ücra bir semtte 100 bin liraya alabilecekken, lüks yerlerde ise 1+1 evler 1 milyonu bulabilir.
     
  26. HALİMEM

    HALİMEM Yeni Üye

    Uzun süredir devam eden saadet zinciri nihayet kopuyor, fiyatlar da daha makul seviyelere geri dönüyor, olay budur.
     
  27. RMÜNİRM

    RMÜNİRM Yeni Üye

    İstanbul'un temel problemi nüfus. Nüfus azalmadan hiç bir sorun tama anlamıyla çözülemez. Nüfusu azaltacak ve farklı lokasyonlara yönlendirecek tedbirler yerine cazibe merkezi olmasını artıracak yatırımlara deli gibi devam ediyorlar. Bu yatırımları takip eden iş gücü ve nüfus da haliyle artmaya devam ediyor. İnsanlık tarihi boyunca insanlar kaynaklara yakın olmayı seçmiştir. Hala yeni üniversite açıyorlar, daha geçen hafta bakan bu kadar öğretmene ihtiyaç yok başka alanlara yönelsinler dedi. O halde yeni üniversiteleri neden açıyorsun diyen yok kendisine. Olay tamamen gösterişe dönmüş durumda, nitelik önemli değil herkes nicelik peşinde.
     
  28. BAHRİD

    BAHRİD Yeni Üye

    Konu her zaman olduğu gibi arz/talep konusudur. Adam m2 si 3000 TL den konut satıyor, abi bu bittiğinde 8000 TL olur kaçırma diyor. Bizim fırsatçılığı seven milletimiz de ortasından dalıyor. Sonrası hüzünlü bitiyor tabi. Sahtekarla tamahkar birbirini dakkasında bulmuş oluyor.
     
  29. TAHSİNŞ

    TAHSİNŞ Yeni Üye

    Adam zamanında devlet arazisine gecekondu yapmış, kentsel dönüşümde 4 milyon lira istiyor ve alıyor da. 2 üniversite bitiren adam bir ömür çalışsa bu rakamı kazanamıyor, sonra gidip bu hacı abiye kiracı oluyor, yaşasın adil ve sosyal düzen.
     
  30. BİNNAZU

    BİNNAZU Yeni Üye

    İşte yatırım böyle yapılır, afferim hacı abiye, bitcoin gibi maden bulmuş zamanında yapmış yatırımını :)
     
  31. nurdoğan

    nurdoğan Yeni Üye

    Vakti zamanında akmerkezin arkasındaki gecekonduların sahiplerine 1-2 milyon dolara civarında para vermişlerdi, insanın fakir olası geliyor valla.
     
  32. BESTEK

    BESTEK Yeni Üye

    Kanyonun arkasında kentsel dönüşümde 2-3 residence daire veriyorlar bu arkadaşlara, sonra bu fuckerlar bu daireleri satıp yiyorlar 1-2 senede, aynı lokasyona geri dönüyorlar eskisinden daha fucker olarak, yani sistem bir şekilde kendisini koruyor :)
     
  33. seteney nurakman

    seteney nurakman Yeni Üye

    Gerizekalıya anlatır gibi anlatmak gerekirse; konutun fiyatı onu alan kişinin ödeyebileceği fiyattır, yani arz ve talebin birleştiği noktadır. Bu fiyatın konutun maliyeti yada finansmanı ile alakalı değildir. Yani adamın parayı nereden bulduğu önemli değil, bulup bulmadığı önemlidir. Yani ben bitmiş bir evi alıyorsam yapan kişinin onu nasıl finanse ettiğinden banane, ben kendimi ilgilendiren kısma bakarım, ipotek var mı, şerh var mı, krediye uygun mu? Temiz tapu verecek mi vs. vs.
     
  34. algış

    algış Yeni Üye

    Şu anda ciddi anlamda gevşemiş durumda, sıkıntı banka faiz oranları, bence konut fiyatları normalleşiyor ama faiz çıldırmış durumda
     
  35. ALICED

    ALICED Yeni Üye

    Fiyat algısı göreceli, bize göre çılgın olan başkasına göre ucuz sayılabilir
     
Yüklüyor...

Sayfayı Paylaş