Ticari Gayrimenkulde Kira Çarpanı

Konu, 'Gayrimenkul Sohbetleri' kısmında Niko tarafından paylaşıldı.

  1. Niko

    Niko Yönetici

    Ticari Gayrimenkulde 200 Ay kira çarpanı mantıklı mı?
     
  2. Admin

    Admin Admin Yetkili Kişi

    200 ve altı kira çarpanı her zaman mantıklıdır bence. 2008 yılına kadar 10-12 yıl yani 120-144 ay ve altı mantıklıydı, yatırımcı alım yapıyordu. Aynı dönemde Fonlar 6,5-8 Yıl arasına oturan kira çarpanlarını tercih ediyordu ve bulabiliyordu da. Günümüzde borçlanma kolaylaşınca yani banka kredi vadeleri uzayınca, farklı fonlar sayesinde kaynak bulununca kimse malını haraç mezat satmamaya başladı. Haliyle bu tip fırsat arzlar azaldı. Şimdi kiracının kim olduğu daha önemli. Önceden insalar banka kiracısı olsun isterdi, YKB 50 civarında şube kapattı, Hsbc Türkiyeden çıktı ve şubeleri kapanıyor. İstiklalde, Bağdat Caddesinde, Nur-u Osmaniyede mağazalar kapanıyor. Buna benzer bir çok örnek var. O nedenle doğru kiracı olursa kişra çarpanı bir miktar daha esnetilebilir kanaatimce.
     
    osiris666 ve malkara lordu bunu beğendi.
  3. malkara lordu

    malkara lordu Yönetici Yetkili Kişi

    ticari anlamadığım bir konu o yüzden yorum yapamayacağım . ticari hakkında @osiris666 in engin bilgilerine başvuruyorum , aslen öğrenmek istediğim bir kulvar.
     
  4. Admin

    Admin Admin Yetkili Kişi

    Bu konuda en mantıklı yatırım hala otellerdir. Son dönemdeki Turizm Krizini saymazsak doğru planlanmış bir otel 7-11 yılda yatırım bedelini çıkarır. İktisatta "ceteris paribus" diye bir kural vardır, özetle diğer şartlar ve değişkenler sabitken anlamına gelir. Yani Ceteris Paribus Otel yatırımı 7 yılda kendini çıkarabilir. Diğer şartlardan kasıt; bomba patlamayacak, gereksiz siyasi krizler çıkarılmayacak, kimsenin uçağı vurulmayacak, ekonomi daha stabil seyredecek, ülkenin güvenlik algısı yüksek olacak, uluslararası hukuka bağlı olunacak. Yatırım yapacak adam yarın benim malıma çökerler mi diye endişe etmemesi gerekiyor.
     
    malkara lordu ve JÖLELİ bunu beğendi.
  5. osiris666

    osiris666 Yönetici Yetkili Kişi

    Estağfurullah Lord. Admin gayet güzel bir örnek vermiş ve açıklamış aslında. Bundan 7-8 yıl öncesine kadar otel yatırımlarının popülaritesinin artmasından önce özellikle yurtdışı fonlarının AVM'lere ciddi talepleri ve yatırımları vardı. Ortalama 6-7 yıl vade ile geri dönüş sürelerini amorti eden AVM'lerin ciddi yatırımcısı (ortağı oldular) oldular. Aklımda kalanlardan bazıları ;Carrefour-Sa, Metro Gross Marketler, Tesco-Kipa, Multi-Turkmall, Corio, Ece-Türkiye, Redevco vs vs.) Şimdi bu şirketlerin neredeyse tamamına yakın Türkiye'den çıkmış yada hissesini ciddi azaltmış durumda. Otel yatırımları kadar popüler olmasa da aslında endüstriyel bina, fabrika, lojistik merkezleri gibi yatırımlarda 2010'dan bu yana çok ciddi ivme kazanımı söz konusu. Bu tür gayrimenkul yatırımlarının " ilk yatırım maliyet"lerinin çok daha düşük bütçelerle yönetilebilmesi (konut, avm veya otel yatırımlarına göre), arazi maliyetlerinin diğer yatırımlara nazaran (görece olarak) daha düşük olması ve projenin bitirilme süresi açısından çok daha kısa sürelerde tamamlanabilmesi gibi ciddi avantajlar sağlaması söz konusudur. Buna ek olarak kira çarpanın (konuta göre) daha iyi olması sebebiyle yatırım açısından ciddiye alınması gereken bir sektör olduğu kanaatindeyim. Başka bir zaman ekonomi enstrümanları ile (faiz, döviz kuru, enflasyon, satın alma paritesi, libor vs gibi) ilişkisi konusuna değinelim @malkara lordu . @Admin de artık bir üniversite de "kürsü" ayarlar bize :)
     
    Niko, Komutan Logar, Admin ve 1 kişi daha bunu beğendi.
  6. malkara lordu

    malkara lordu Yönetici Yetkili Kişi

    ezildim şu an :) kendimi boncuk tabancasıyla vuracağım @osiris666 :)
     
    osiris666 bunu beğendi.
  7. Admin

    Admin Admin Yetkili Kişi

    Neredeyse bir GM gibi yazmış :)
     
    osiris666 bunu beğendi.
  8. tarik

    tarik Aktif Üye

    Gayrimenkul yatırımı yapmaya karar verdiniz ve ticari bir mülk arıyorsunuz. Bu mülk genelde ofis veya dükkan gibi ticari kullanıma yönelik olacaktır. Ticari mülk alırken kiracısının güvenilir olması, yerinin çabuk kiralanabilir, boş kalmayacak olması önemlidir.
    Bir parkende noktası ise yaya yolu olması, bir restoran ise kendine ait bacasının olması gibi unsurlar önem taşıyacaktır. Dükkanda bahçe kullanımının size ait olup olmaması önemli faktörlerden biridir. Bir diğer önemli nokta da dükkanın bacasının olup olmadığıdır. Çünkü bacası olan bir dükkanda yiyecek-içecek işleri yapılabilir. Ancak bacasız bir dükkanda böyle bir izin almak orun olacaktır. Yiyecek sektörü diğer birçok sektöre göre daha yüksek kira bedellerini karşılayabilen bir sektördür, bu nedenle de baca önemlidir.

    Ofis veya dükkan alırken dikkat edilmesi gereken temel konulardan biri, kira getirisi ile fiyat arasındaki oransal ilişkinin düzgünlüğüdür. Özellikle şehrin merkezi iş alanı (MİA) dediğimiz bölgelerinde geliştirilen ve yapılan ofis yatırımları, aslında en sağlıklı yatırımlardır. Ancak bunların elde tutulma ve geliştirme maliyetleri yüksektir. Bu seçeneğin dışında, orta ve küçük ölçekli firmaların kullanıldığı birçok ofis vardır ve bunlara doğru zamanda yatırım yapmak oldukça sağlıklıdır.

    2007 yılında ofis piyasasında İstanbul’da arz ve talep bozulmuştu. Talep çoktu, arz ise neredeyse yoktu. Bu nedenle, özellikle kaliteli dediğimiz ve plazalardan oluşan yüksek seviyeli A tipi ofislerde “az bulunurluk” mantığı ile ofis fiyatları çok arttı. Ofisler doldu ve piyasada bu tip ofislerle ilgili boşluk oranları düştü. Yani talep arzı karşılayamadı ve değer arttı. Ancak bugün baktığımızda, krizde talep seviyesi düştüğü için durum maalesef o günlerdeki kadar parlak değil.

    Ticari gayrimenkul fiyatını etkileyen temel unsurlar
    • Brüt birim m2 başına fiyat
    • Yeri/bölgesi
    • Bina inşaat kalitesi, yaşı
    • Park imkanları, bahçe kullanım imkanları
    • Mülkte baca olup olmaması, kaç giriş-çıkışı olduğu
    • Görünürlüğü, ulaşılabilirliği (eğer dükkansa9
    • Cephe durumu (eğer dükkansa)
    • Teknik özellikleri (ısıtma-soğutma-havalandırma)
    • Kiracıların durumu
    • Mevcut kira kontratlarının akit yaşı
    • İşletim durumu
    • Genel gider bedelleri
    • Bölgedeki arz-talep dengesinin durumu (nadir bulunan daha değerlidir)

    *EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık'ın katkılarıyla hazırlanmıştır.
    https://www.endeksa.com/blog/yazi/ticari-gayrimenkul-yatiriminda-dogru-adimlar
     
    osiris666 bunu beğendi.
  9. selimeren

    selimeren Yeni Üye

    2017 yılı itibariyle Ticari mülkte kira çarpanı ne olmalı. Mağaza/Dükkan kendini amorti süresi ile konut amorti süresi açısından mutlaka bir fark var. Şu an bir dükkanın amortisman süresi yaklaşık kaç yıl olmalı yatırım açısından?
     
  10. shinsengumi

    shinsengumi Yeni Üye

    Konuttan düşük olduğu kesin. Ancak dükkanın da kendine göre riskleri olabilir, aylarca kiralanmayan konut pek olmaz ama dükkan olabilir. 10 yıl önce ticari mülk 120 civarı kira çarpanıyla işlem görüyordu. Bugün ise ortalama 200' e çıkmış durumda. Kurumsal kiracılı mülkler 220-250 kira çarpanı ortalama denebilir. Mağaza tarafında ciddi arz fazlası var. Özellikle belli lokasyonlara sıkışmış durumda. Yine de bu durum uzun vadede yatırım fırsatı sayılabilir. Kısa vadede yukarıda bahsettiğim riskler olabilir, hemen kiraya verememek yada düşük kira değerine razı olmak gibi.
     
Yüklüyor...

Sayfayı Paylaş