Yorum İnşaat

Konu, 'Firmalar' kısmında newhome tarafından paylaşıldı.

  1. newhome

    newhome Yönetici Yetkili Kişi

    Osman Ağca'nın şirketi. 2005 yılında kuruldu. Forum konsepti ile AVM ürettiler. Yorum İstanbul projesi ile yatırımcısını ciddi anlamda mutlu etti. 1/2,5 civarında prim yaptı proje. Bire ikibuçuk verdi diyebiliriz. Forum Mersin, Forum Trabzon, Forum İstanbul, Marmara Forum, Garden Office, Yorum İstanbul, Bulvar Samsun, Novada Ataşehir, Novada Outlet Söke. Bunların çoğunda büyük ortak Turkmall dur.

    Devam eden projeleri: Forum Oyia, Forum Andalus, Mazi Plus, Mazi Land, Forum Almaty.
     
  2. Behzat Ç

    Behzat Ç Üye

    YORUM İSTANBUL PROJESİ

    FİZİBİLİTE RAPORU


    1.1 Lokasyon

    Yorum İstanbul ;

    - İstanbul ili, Bayrampaşa İlçesi, Sağmalcılar Mahallesi, 4-5-7/1 Pafta 47 Ada 1 Parsel’de kayıtlı 21,182,98 m2 ‘lik arsada geliştirilmektedir.

    Arsalar, İstanbul’un Avrupa yakasında, boğaz ile Atatürk Havalimanı’nın ortasında yer almaktadır. İstanbul nüfusunun %65’i Avrupa yakasında yaşamaktadır.

    Arsalara yakın önemli noktalar :

    - Forum İstanbul Alışveriş Merkezi

    - Kartaltepe Metro Durağı

    - Megacenter

    - Kuru Gıda ve Sebze Meyve Hali

    - Rami’deki toptancılar ve sanayi siteleri

    - E5 Vatan Caddesi kesişimindeki sanayi siteleri,

    - Otogar

    - Carrefour- Bauhaus Alışveriş Merkezi

    - Ora Alışveriş ve Eğlence Merkezi

    Şekil 1 : Arsanın önemli noktalara göre konumu

    2.4 Ulaşım;

    Arsaya Karayolu İle Ulaşım

    Arsalar, E-5 ve TEM’i birbirine bağlayan Trakya bağlantı yolunun kenarında yer almaktadır.Bu nedenle E-5’e ve TEM’e Trakya bağlantı yolu üzerinden kolayca çıkılabilmektedir.Bayrampaşa İlçe merkezi ve Bayrampaşa’nın mahallelerine,Şehir Parkı Caddesi,50.Yıl Caddesi,Cicoz Yolu ve Tuna Caddesi üzerinden ulaşılmaktadır.

    Şekil 2 :47 Ada’nın konumu

    Arsaya Metro ile Ulaşım;

    Arsa Yenikapı-Havalimanı metro hattı , Kartaltepe Durağı’nın yanındadır. 47 Ada , metro durağına 100 metre mesafededir. Metro ile Yenikapı’ya ulaşım azami 15 dakika sürmektedir.

    Yenikapı’dan Marmaray aracılığı ile Anadolu Yakası’na veya Yenikapı- Maslak metrosu ile Taksim, Şişli, Levent, Maslak gibi şehrin önemli kültür, eğlence ve iş merkezlerine ulaşım kolaylıkla sağlanacaktır.

    Arsaya yakın diğer metro ise, Zeytinburnu- Bağcılar metrosu olup metro durağı 1 km mesafededir.

    2.7 Arz ve Talep Analizi;

    Bayrampaşa, İstanbul’un nüfus ağırlık merkezi olmakla birlikte yeni proje geliştirmeye uygun en yüksek bölgelerden birisidir.

    1/100,000’lik imar planlarında Merkezi İş Alanı ilan edilen arsalar ve çevresi, son dönemde hayata geçen sosyo-kültürel tesisler ile birlikte İstanbul’un önemli çekim merkezlerinden birisi haline gelmiştir.

    Eyüp İlçesi’nin bir semti olarak gelişmesini sürdüren Bayrampaşa Mayıs 1990 tarihinde ilçe statüsüne yükseltildi.

    Böylece Eyüp Belediyesi’nden ayrılarak müstakil belediye teşkilatına kavuşturuldu. Bayrampaşa, cadde ve sokakları ile oldukça planlı bir şehir görünümündedir.

    Semt merkezi Orta Mahalle, Vatan ve Yenidoğan Mahallelerini içine almaktadır.

    2.8 Yıllara Göre Nüfus Durumu;

    Yıllar

    1990

    1997

    2000

    2007

    2009

    Bayrampaşa Nüfusu

    212,670

    240,427

    246,692

    272,196

    269,425


    Bölgede yüksek beklenti yaratan dönüşüm projeleri;

    Bayrampaşa Cezaevi ve yakın çevresi(Trakya Bağlantı Yolu üzerindeki Sağmacılar Kavşağı’nın iki tarafı Kentsel Dönüşüm Depolama Alanı)

    Bayrampaşa Belediyesi, Bayrampaşa Orta Mahallesi'nde İSTON AŞ'nin bulunduğu 10 bin metrekarelik araziye İstanbul'un 2. büyük kültür merkezi olacak olan Bayrampaşa Balkan Kültür Merkezi'ni de yapmayı planlıyor. Ayrıca, semt sınırları içinde bulunan Sebze ve Meyve Hali'nin de taşınması düşünülüyor. Bu alanın Bayrampaşa'da gerçekleştirilecek kentsel dönüşüm çalışmalarında konut alanı olarak kullanılması planlanıyor.

    Yorum İstanbul’un çevresindeki muhtelif projeler şunlardır:

    -Kemer Park Evleri (Teslim edildi 2.el)

    -Avrupa Konutları-TEM (Teslim edildi 2.el)

    -MyCity Bahçelievler (Ağaoğlu) (Teslim edildi 2.el)

    -Miyansera Evleri (Teslim edildi 2.el)

    -Venezia Vıaport (Satışlar devam ediyor 3.000 TL-3.300 TL)

    - Batışehir (Satışlar devam ediyor, m2 birim fiyatı: 3.000 TL )

    Bu daire tiplerinde kullanıcıların ihtiyaç duyduğu tüm fonksiyonlar bulunmakta ve fiyatı arttıracak gereksiz alanlara yer verilmemektedir. Bu yönüyle bakıldığında , gerek kullanıcı gerekse yatırımcı için ulaşılabilir daire fiyatları elde edilmektedir. Projenin dizaynında optimum daire alanı ve optimum satış fiyatı esas alınmıştır.

    Şekil 4: Yorum İstanbul’un çevresindeki projeler

    Yorum İstanbul’a yakın projelerde, ortalama 2 yıllık sürede 7.000 civarında bağımsız bölümün satışı gerçekleşmiştir.Bu veriye göre, Yorum İstanbul projesinin yakın çevresinde talep 3,500 konut/yıl olarak hesaplanmaktır.

    Yıllık talebin bu derecede yüksek olduğu bir lokasyonda 566 bağımsız bölüm, projenin üstünlükleri talep sorunu yaşamayacaktır. Yakın çevrede Yorum İstanbul dışında başka bir markalı organize konut projesi hazırlığı yoktur.

    3. Swot Analizi

    3.1.Güçlü Yönler;

    -Arsaların İstanbul’un Avrupa yakasını orta noktasında konumlanmış olması ,

    -Forum İstanbul Alışveriş Merkezi ile yan yana olması,

    -Forum İstanbul projesindeki akvaryum, buz müzesi, IKEA,80 civarında cafe ve restaurant

    alanları, sinemalar ve diğer eğlence mekanlarının projenin yanı başında olması,

    -E-5 ve TEM bağlantı yollarına 100 metrelik bir mesafede bulunması,

    -Arsanın Kartaltepe metro durağının yanında konumlanmış olması,

    -Yakın çevrede yoğun üretim ve ticaret alanlarının bulunması,

    -Prestijli ve özgün mimari tasarım,

    -Eksiksiz sosyal ve sportif alanlar,

    -Yeterli miktarda kapalı ve açık otopark,

    -Yıldız Teknik Üniversitesi Davutpaşa Kampüsü, özel hastaneler ve devlet hastanelerinin metro veya karayolu ile 15 dakika mesafede olması,

    -Gayrimenkul sektöründe tanınan önemli mimari ekiplerle çözüm ortağı olmasıdır.

    3.2. Zayıf Yönler;

    -Bayrampaşa ilçesinin B ve üstü gelir gruplarındaki imajının yerleşmemiş olması,

    -Otogara yakınlık,

    -Yakın çevredeki yoğun nüfus ve çarpık yapılaşma,

    -Sağmalcılar viyadüğüne yakınlık sebebiyle oluşan gürültü kirliliğidir.

    3.3 Fırsatlar;

    -Yakın çevrede ve yakın gelecekte bu ölçekte yeni konut projesi olmaması,

    -İstanbul Boğazı’ndan Atatürk Havalimanı’na kadar olan bölgede nitelikli konut projesine uygun az sayıda arsa kalmış olması,

    -Metro güzergahı üzerinde olması ve yeni planlanan metro güzergahlarının büyük bölümünün arsa çevresinden geçmesi,

    -Bölgenin Merkezi İş Alanı ilan edilmesi ve çekim alanı haline gelmesi,

    -Kapatılan Bayrampaşa Cezaevi ve çevresinde planlanan kentsel dönüşüm,

    -Çevredeki projelerin satışlarının tamamlanmak üzere olması,

    -Konut kredisi faiz oranlarının tarihin en düşük seviyede olması,

    -Bankaların konut kredisi pazarlamasındaki istekli tutumu,

    -Forum İstanbul’un bilinirliğinden faydalanma imkanı bulunmaktadır.

    3.4. Tehditler;

    -Yerel siyasi veya global ekonomik çalkantı,

    -Sanayi dönüşüm projeler sonrası Topkapı bölgesi E5 üzerinde oluşabilecek yeni konut arzıdır.

    4. Dizayn Programı (Ticari Program)

    Yorum İstanbul’un inşa edileceği 47 Ada , 1 Parsel,

    Forum İstanbul Alışveriş Merkezi’nin bulunduğu 49 Ada , 1 Parsel’in toplam inşaat izni 290.000 m2’dir.

    Bu iki parsel arasında emsal aktarımına izin verilmiştir.

    49 Ada, 1 Parsel’de Turkmall 2 Emlak şirketi tarafından kullanılmış inşaat izni 230.800 m2 olduğundan 47 adada kalan toplam inşaat izni 59.800 m2’dir.

    Yorum İstanbul’da (47 Ada, 1 Parsel)kullanılan inşaat izni 51.500 m2,

    Yorum İstanbul Alan Bilgileri:

    Zemin üstü brüt inşaat alanı:

    54.200 m2

    Zemin altı brüt inşaat alanı :

    26.300 m2

    Toplam inşaat alanı

    82.750 m2

    Emsal (İmar) alanı

    51.500 m2

    Daire adedi

    566

    Toplam Kapalı Otopark Adedi

    472

    Daire dağılımı

    1+1

    260

    47%

    2+1

    202

    36%

    3+1

    68

    12%

    3+1 Dubleks

    14

    2%

    4+1 Dubleks

    6

    1%

    Toplam

    550

    100%

    Projede açık yüzme havuzu, kapalı yüzme havuz, cafe ve toplantı salonu, Fitness center, 2 adet basketbol sahası, 2 adet tenis kortu ve çocuk oyun alanları yer almaktadır.

    Yorum İstanbul’da net alan;

    -65 m2 olan 1+1’ler,

    -118 m2 olan 2+1’ler,

    -128 m2 olan 3+1’ler,

    -148 m2 olan 3+1 Dubleksler

    -210 m2 olan 4+1 Dubleksler bulunmaktadır.

    Özet olarak satış stratejimiz ve daire dağılımlarda, çevre lokasyondaki daire talepleri 3+1 ve 4+1 dairelere fazla oldu. 4+1 daireleri satışlar başladıktan sonra blok birleşen kısımlarda 2 alt alta olan 2+1 leri birleştirdik. Bazı bloklardaki 2+1 ve 1+1 leride 3+1 çevirebilmek için mimari ekibe çalıştırdık ama geç kalmıştık.

    O lokasyonda geliştirilecek projelerde daire dağılımda kişisel görüşüm,

    1+1 %35 - % 40 (60 m2-70 m2)

    2+1 %30 (100 m2-115 m2)

    3+1 %25 - %30 (120 m2- 135 m2)

    4+1 %4 - % 7 (150 m2- 200 m2)

    şeklinde olmalıdır.
     
Yüklüyor...

Sayfayı Paylaş